"Sicherheitszuschlag" bei Betriebskosten verboten - Bundesgerichtshof: Generelle Erhöhung der Vorauszahlungen um 10 Prozent ist ungesetzlich

Nürnberg (D-AH) - Der Vermieter darf bei der aktuellen Abrechnung der Betriebskosten die künftige monatliche Vorauszahlung nicht einfach um einen 10-prozentigen "Sicherheitszuschlag" erhöhen. Wobei allerdings zu erwartende konkrete Mehrausgaben bei den Nebenkosten in die jährliche Anpassung sehr wohl eingerechnet werden dürfen. Das geht aus eine aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (Az. VIII ZR 294/10).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.anwaltshotline.de) berichtet, hatte eine Berliner Hauseigentümerin den Nebenkosten-Vorabschlag in der zu zahlende Monatsmiete mit der letzten Jahresabrechnung drastisch erhöht. Und zwar nicht nur um den auf den Monat herunter gerechneten Differenzbetrag zwischen der im Abrechnungsjahr geleisteten Vorauszahlung und den tatsächlich angefallen Kosten, sondern auch um einen weiteren pauschalen 10-Prozent-Betrag, den die kreative Vermieterin als "Sicherheitszuschlag" deklarierte. Schließlich wäre mit einer weiteren drastischen Preissteigerung insbesondere bei der Energieversorgung zu rechnen und sie sei nicht mehr bereit, für die steigenden Ausgaben ihrer Mieter ständig in Vorkasse zu gehen.

Tatsächlich darf laut Karlsruher Urteilsspruch bei der gesetzlich vorgesehenen Anpassung der geltenden Monatsabschläge auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Nebenkosten berücksichtigt werden. Die letzte Betriebskostenabrechnung ist zwar Ausgangspunkt und Orientierungshilfe für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Einbeziehung anderer, bereits eingetretener oder noch eintretender Umstände, welche die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflussen. Und diese prognostische Erhöhung muss nicht einmal bewiesen, sondern nur plausibel gemacht werden.

Doch das Gesetz lässt dabei keinen Raum für einen abstrakten, pauschal deklarierten "Sicherheitszuschlag" wie in diesem Fall. "Zumal die geforderte Zubilligung einer generellen Erhöhung der gesamten Nebenkostenzahlungen um 10 Prozent deutlich über der gegenwärtigen allgemeinen Teuerungsrate in Deutschland liegt", erklärt Rechtsanwalt Bernd Beder (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute) das Urteil des Bundesgerichtshofs. Der ungesetzliche Zuschlag gehe über das berechtigte Interesse der Vermieterin, die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten nicht vorfinanzieren zu müssen, weit hinaus.

(Presseinfo: Deutsche Anwaltshotline Nürnberg vom 24.01.2012)

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